每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
“目前二手房短期‘以价换量’延续，分流新房市场，宽松政策叠加下半年高基数影响减弱，预计新房销售面积同比降幅将收窄，但居民观望情绪及房价预期仍将拖累市场修复节奏，市场整体仍处于筑底阶段。”
9月25日，在每日经济新闻主办的“2024第十四届中国价值地产年会——AI赋能地产新生力”上，中指研究院华南区域副总经理蔡光林对当前行业形势进行了主题分享。
二手房成交表现好于新房
蔡光林表示：“前8月重点城市批准上市面积同比下降超30%，8月供应量环比基本持平，仍处于低位水平，供给偏弱或拖累‘金九银十’销售恢复。”
截至今年8月底，全国50个代表城市商品住宅可售面积3.3亿平方米，较2023年末下降约3.4%。“但可售面积的下降更多受供应持续缩量影响，以近12个月的月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.1个月，较2023年末延长4.5个月，已达到上一轮‘去库存’以来的出清周期高点，尤其是三四线代表城市出清周期超30个月，去化压力突出。”
二手房方面，受“以价换量”带动成交表现持续好于新房，重点城市如深圳、杭州、上海、广州等二手房成交量同比均呈增长之势，但整体来看，前8月30城二手房成交量同比小幅下降2.3%。
“我们每月都会进行一个关于购房意愿的调查，8月置业意愿调查发现，影响购房者购房因素排名前三的分别是收入不稳定、房价下跌、房贷压力大。”蔡光林表示，当前行业还处于持续缓慢下探阶段，短期房价调整压力仍突出。
中长期房产需求有支撑
需要注意的是，自2021年以来，我国房地产行业已经历了三年调整期。与过去几个周期相比，此次调整周期的市场震荡幅度明显增加，市场下行时间也更长。
进入2024年，核心城市迎来政策优化。当前政策环境已接近此前2014年周期的最宽松阶段。
“宽松政策叠加下半年高基数影响减弱，预计新房销售面积同比降幅将收窄，但居民观望情绪及房价预期仍将拖累市场修复节奏，市场整体仍处于筑底阶段。”蔡光林认为，市场企稳恢复仍有待政策进一步发力，更大力度降息、核心城市放松限购、加快国企收储节奏等是政策潜在的发力方向。
据中指研究院测算，中性预期下，预计2024年全国新建商品房销售面积同比下降约15%，规模预计回落至9.4亿平方米。通过房企对市场预期调研，多数房企认为今年房价跌幅将超10%，目前市场仍处于持续缓慢下探阶段，2025年市场或有望筑底企稳，未来3~5年全国新建住宅销售规模预计在6亿~8亿平方米。
不过，蔡光林也指出，核心城市人口保持增长，中长期房地产需求有支撑，一线城市长期看好，北京、上海政策空间仍较大，是全国市场的风向标。
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