何时调、如何调？市场热议存量房贷新政，多地银行回应“存量房贷利率调降”“存量房贷转按揭”等热点问题

存量房贷利率何时下调？存量房贷跨行转按揭如何实施？针对近日引发市场和购房人热议的新一轮住房金融政策，《每日经济新闻》记者以购房者身份探访多地银行机构，与业内人士深入探讨转按揭业务会对银行和购房者产生哪些影响。

“要官方回答不？”某大行个贷中心负责人对记者笑称，近日前来咨询的客户太多了。存量房贷事关每个家庭的“钱袋子”，也和银行的经营发展息息相关。

多地银行回应“存量房贷利率调降”：仍需等待具体细则出台

9月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，将降低存量房贷利率，并统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。潘功胜在发布会上介绍，央行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，预计平均降幅约0.5个百分点。预计该政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数为1500亿元左右。

回顾一年前，上一轮存量房贷利率调整，大幅降低了存量房贷和新发放房贷之间的利率差距。2023年8月31日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，决定自同年9月25日起，对符合条件的存量首套住房贷款进行利率下调。借款人可以通过申请新贷款置换存量、变更存量利率的方式减轻存量房贷压力。

随后，多家银行发布公告，将于2023年9月25日起批量下调存量首套住房贷款利率，并明确操作细则。9月初，工、农、中、建四大国有商业银行纷纷发布公告，明确存量首套住房贷款利率调整有关事项，对调整范围、调整后的利率水平、调整方式等进行解答。此后有多家股份制银行和地方城农商行跟进，相继披露存量房贷利率调整细则。

记者注意到，此前央行发布的《2023年第四季度中国货币政策执行报告》显示，当年新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，较上年同期低0.29个百分点，超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

2024年5月17日，房贷政策再出新政。为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，央行取消全国层面个人住房贷款利率下限，绝大多数城市均已取消当地首套和二套房贷利率下限，金融机构可自主确定对客户的个人住房贷款利率。此后，新旧房贷利率的差距再次拉大，因而广大购房者对新一轮存量房贷利率下调尤为关注。

目前，我们存量房贷平均利率约为4%，甚至更高。以此计算，假如商贷额度100万元，还款期限30年，那么利率降低50个基点后，每月月供将减少约280元，30年可减少利息支出10万余元。

值得注意的是，去年降存量房贷利率并不包括二套房；而此番调降，无论首套房还是二套房均包括，可见政策力度之大。

“因为涉及的借款人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备。”潘功胜在发布上表示，下一步，央行也在考虑指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。

记者以购房者身份就存量房贷利率下调事宜咨询了北京、上海多家银行个贷部，工作人员均表示仍需等待具体细则出台。“具体执行时间、操作方式，要等监管下发细则后，我们再开会讨论去落实。等细则出来后，我们会统一进行通知。”工行一位工作人员表示。

行业净息差仍处于历史低位，银行转按揭业务有“难处”

记者注意到，目前市场热议的存量房贷利率下调模式中，除了和去年类似的“重定价”之外，还有“转按揭业务”。据金融时报报道，关于存量房贷跨行转按揭的问题，央行在9月24日表示，初期会先在（商业银行）本行行内实施转按揭，下一步再考虑是否有机会（允许）跨行转按揭。

“重定价”是指存量房贷借款人与原贷款银行协商制定房贷新的利率，购房者将房贷从A银行转到利率更优惠的B银行，并按最新贷款要素签订按揭合同；而“转按揭”业务中，贷款人能更换贷款银行，即在C银行的存量房贷利率是4.3%，但新发放的房贷利率是3.3%，那么你就可以跟C银行协商重新签订一份合同，将利率同步至3.4%。

那么，对于“转按揭”业务，商业银行如何落实？他们的“难处”又在哪里？

“要官方回答不？”西部地区某大行个贷中心负责人对记者笑称，近期咨询的客户很多，但目前还没出台操作细则。只能说“我行已关注到相关新闻，目前正在积极研究相关方案和具体操作细则，待接到监管部门正式文件后，将尽快依法有序推进落实。后续，我行将通过官网、网点、客户服务公众号等渠道公布具体操作指引，欢迎您随时查阅。”

回顾过往，2008年那一次大规模的存量房贷利率调整时，“跨行转按揭”也曾放开。当时央行将房贷利率下限从0.85下调到0.7倍，很多小银行为了留住客户开启了跨行转按揭，大力贴息。不过，彼时银行的净息差比较高，大多在3%以上，利润丰厚。哪怕经过存量房贷转按揭业务的“贴息大战”后，也还有2%以上的净息差。

今时不同往日，8月9日，金融监管总局发布2024年二季度银行业保险业主要监管指标数据显示，我国商业银行净息差为1.54%，与2024年一季度时保持一致。与去年同期相比，下降了20个BP，处于历史低位。

据记者统计，上半年A股上市银行净息差持续收窄。根据东方财富Choice数据，截至2024年6月末，42家A股上市银行的平均净息差为1.64%，较上年末下降了0.14个百分点，较上年同期下降了0.22个百分点。

其中，有16家上市银行净息差低于1.54%的行业平均水平，4家银行与行业平均水平持平，共有30家低于《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中1.8%的评分“警戒线”。

业内：转按揭业务需要在风险控制和市场活跃度之间找到平衡点

转按揭业务在实际运行中有哪些风险和难点呢？

兴业银行首席经济学家鲁政委指出，从“转按揭”业务开展需要考虑的问题来看，在跨行“转按揭”业务中，要考虑抵押品的价值重估、抵押权属的变更、不同银行之间贷款标准不同等。此外，从操作便利性来看，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“转按揭”可能会增加许多额外的工作量。实际上，在之前的存量房贷利率调整中，银行普遍采用了一种更为简便的方法，即通过系统自动调整，直接降低后续月份的月供金额，而无需客户进行额外操作。

“相对于重定价，转按揭业务是相对复杂的金融业务，涉及多个利益相关方，需要在风险控制和市场活跃度之间找到平衡点。”某资深银行业研究人士对记者表示。他认为，对银行而言，面临的首要冲击是利差压缩，尤其是净息差和盈利能力承压的银行。此外，银行可能需要通过降低利率来吸引和保留客户，这将会增加市场竞争压力。

从操作层面来看，转按揭涉及多个环节，增加了银行的运营成本和操作难度。该人士表示，“短期内，转按揭业务可能会压缩银行的息差空间，影响其短期收益。不过长期来看，转按揭也可能会在一定程度上降低不良贷款率，提升资产质量，增强银行的市场竞争力。”

为什么转按揭业务先在本行内运作，暂不支持跨行操作？

该人士认为，初期在本行内实施转按揭，可以避免跨行操作带来的复杂性，减少协调成本和风险。同时，也可以避免银行间竞争失衡，影响市场稳定。“跨行转按揭涉及更多法律和操作上的难题，如抵押权变更、信息共享等问题，需要进一步的政策和技术准备。”

对此，东方金诚首席宏观分析师王青表示，存量房贷在本行内实施“转按揭”，即存量房贷利率重定价，与去年9月的调降路径相同。之所以强调“初期会在本行内实施转按揭”，主要是因为当前存量房贷仍属银行高收益、低风险的优质资产，允许跨行转按揭，会加剧银行之间的竞争，特别是对存量房贷规模占比较高的大行会产生较大冲击。

“对于购房者而言，实际办理转按揭业务时需要对房产进行重新评估，那么如果房产估值下降，可能会导致可贷款的金额减少。”该人士提醒道，如果房价下跌，可能会影响到转按揭操作中的贷款额度，给房主带来额外的财务负担。此外，还要注意业务过程中可能产生的费用和时间成本问题，以及由于个人信用状况的变化，对新贷款申请结果带来的不确定性。