近日，我国相关部委陆续发布多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求，同时降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
此次税率调整仅涉及部分税种，税负因交易性质和所在城市而有所不同，其目标是通过降低企业和个人的税收负担及遵从成本，激发市场交易热情，促进房地产止跌回稳，实现房地产市场供需新平衡。从内容看，优惠政策的首要目标是吸引改善型用户入市，比如将现行享受1%低契税税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。
在过去楼市需求火爆年代，我国倾向于鼓励建设小户型住宅，并提高大户型住宅的税率以抬高购买门槛。但是，随着我国楼市供需关系发生变化，改善型需求的比重日益增加。这是因为早期购买小户型的住户经过一定时间资金积累，具有了购买大户型的能力以改善居住环境，这种潜在的有效购买力与需求应该优先释放出来。而且，目前我国也积极鼓励生育，二胎家庭也越来越多，对居住面积的要求更多。
优惠政策的第二个特点是优先释放一线城市的改善型购买力。从内容上来看，征税面积标准的上调、普宅标准的取消均指向一线城市，即北京、上海、广州、深圳4个城市。政策明确了这4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。此前，这四个城市第二套90平方米以上140平方米以下契税税率为3%，高于全国标准的2%，目前可以节省2%的税率成本。
在增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
这次针对一线城市的税率调整意义重大。因为一线城市的房价高，从而税负也相应更重。针对一线城市的减税可以实实在在地节省购房成本，尤其是对于改善型需求而言，面积越大，单价越高，节约税负更多。以上海为例，取消普宅标准后，符合条件的一线城市持有2年以上、5年以上住房可分别免征增值税、个人所得税，一套1000万价值的二手房交易可能减免约70万元税费。北京购买总价500万元的第二套房，过去契税成本是15万元，现在如果面积不超过140平方米，契税按照1%收取是5万元，比过去减少了10万元。
此次税率调整还将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。在地产开发过程中，需要开发商提前预缴土地增值税。在楼市火热的时候，这部分预征资金不会给开发商压力。但是，现在开发商普遍面临流动性问题，土地增值税预征率下限下调0.5个百分点，有助于缓解或者减轻开发商的资金压力。取消普通住宅标准后，未来也会部分降低一线城市开发商的拿地成本。
本轮税收优惠政策将一线城市的改善型需要作为促进市场交易的抓手，因为一线城市的税率成本较高，改善型需求较多，大户型供给较少，能够通过税率调整（降低成本）来促进部分改善型需求的释放。在控制增量的基础上，可以实现大户型市场的供需平衡，从而起到稳定市场价格的作用，并对整个城市的房产交易市场产生积极影响。
根据经验，一线城市的预期与交易改善后会将气氛向二三线城市传递，从而起到四两拨千斤的作用。但是，信心恢复既需要更多政策支持，也需要耐心等待政策效果的显现。目前看，一系列增量政策后，一线城市交易量正在持续增加，需求不断释放。
发表评论