记者 包晶晶
行业风险正在加速出清，旭辉境外债务重组也再次迎来重大进展。
10月28日上午，旭辉控股集团（HK00884，股价0.38港元，市值39.89亿港元）发布内幕消息公告称，截至10月27日，合计持有适用债务约77.88%的债权人已正式签订或加入重组支持协议（RSA）。
据了解，距离9月27日旭辉控股集团债券持有人小组正式签订重组支持协议并获得31.1%债权人支持仅时隔一个月，支持率已达约77.88%。按照市场惯例，获得75%以上债权人支持是境外债务重组的重大里程碑，这也标志着旭辉控股集团境外债务重组已经符合进入法庭流程的要求。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出：“从行业的角度看，旭辉的债务重组值得深入研究，一方面其重组推进速度较快，说明债务重组的效率正在提高，效果积极显现；另一方面，当前相关政策支持力度大，市场反馈积极，从企业层面看，销售数据预期向好，对债务的处置有着积极的作用。”
债务重组之路曙光已现
随着2023年11月融创中国宣布完成境外债务重组，整体化解约人民币900亿元的债务风险，以及中国奥园、禹洲集团和佳兆业集团债务重组捷报频传，均为出险房企化债重塑信心。
据观察，旭辉境外债务涉及不同类别投资人，债务种类繁多、重组难度较大。从过往多家房企债务重组的经验来看，重组过程能否顺利推进，核心问题在于债务重组方案的合理性和可行性，以及债权人的支持和认可。
2024年初，旭辉首度披露重组方案，随后在4月29日，旭辉公告正式与债券持有人小组就“全面方案”原则上达成一致，债券持有人小组的持有人合共持有或控制旭辉各类债务本金总额约43%。
当时旭辉提供的“全面提案”中共包括6个选项，将债权人所持债务转换为现金、公司股份、发行新票据或新贷款等。随后，旭辉在9月份的公告中，对此前提案进行了更新，基于“短端削债，中端转股，长端保本降息”的重组框架，向债权人提供了包括短年期票据、短年期贷款、中年期票据+强制可转债、长年期票据、中年期票据、中年期贷款、美元计价长年期贷款、人民币计价长年期贷款等8个选项。
至9月27日公告时，旭辉境外债务重组共涉及10笔高级债、1笔可转债和1笔永续债，以及13笔境外贷款，本金总规模达68.58亿美元。
10月，旭辉再次增加新的方案选项，为计划债权人提供仅收取强制性可转换债券及现金对价的选项。新增选项为美元计价无利息强制性可转换债券，自基准日期起4年到期，可转换为公司普通股（强制性可转换债券），及于重组生效日期支付的现金。同时，重组方案预留了一定的弹性并设定共享机制，允许公司基于销售状况适当调节现金支出。
重组方案获得了债权人的迅速响应。截至10月27日，合计持有适用债务约77.88%的债权人已正式签订或加入重组支持协议（RSA）。旭辉在公告中称，公司对迄今为止收到的大力支持备受鼓舞，对此表示衷心感谢。公司将继续尽全力与公司顾问、债券持有人小组、贷款银行及其顾问合作，根据RSA及条款书推进建议重组的实施。
同时，为鼓励债权人尽早参与重组，旭辉在10月28日的公告中强调，早鸟同意费截止日期（即2024年10月27日下午5：00香港时间）已过，一般同意费目前仍然适用于在早鸟同意费截止日期之后但在一般同意费截止日期之前加入的债权人。
当前，房地产行业正处于“止跌回稳”的关键阶段，重点房企加速推进债务重组，无疑将为行业进一步释放压力。
“从市场风险角度看，房企债务是一直以来较大的风险点，重组工作的推进让市场风险明显减少，对房地产行业化解金融风险，具有非常好的启发。”严跃进指出。
减轻现金流压力改善负债结构
债务重组对于旭辉而言意义重大。中指研究院在一份研报中指出，境外债重组中债转股和削减本金方式能够实现公司债务规模降低，债转股还同步增加净资产，有利于修复公司资产负债表，为公司经营基本面好转创造条件。
从旭辉提供的“短中长”相结合的重组方案来看，兼顾了不同债权人的需求，也为公司“触底企稳”、重启发展提供了时间和空间。根据方案中的9个选项具体偿债计划，公司在重组生效后的前两年无需支付本金及利息，对于仍处于行业深度调整期、全力“保交付”的旭辉而言，将显著缓解短期现金流的压力。
旭辉此前曾对外称境外重组预计削债33亿~40亿美元，相较于旭辉886亿元人民币的总有息负债，这一削债金额比较可观，有望显著降低公司的财务杠杆。
重组方案中的新贷款或新票据利率在2.75%~3%，与之前的融资成本相比大幅降低，且最长周期可延长至9年，这将使公司的还款压力与当前市场低迷时期的现金流状况相适应。
此前的10月21日，旭辉控股集团还对债务重组方案进行了调整，新增了两种选择，将重组方案的选项2细分为两种，其中一个选项中的强制可转换债券所占旭辉控股集团比例更高，二者的现金对价比例保持一致。
旭辉此番多达9个选项的重组框架，也为出险房企债务重组方案提供了参考，一定程度上提振了出险房企化债的信心和债权人信心，叠加当前监管部门积极稳妥化解房地产风险，将有助于行业风险出清。
债务重组并非风险化解终点
严跃进表示：“从宏观角度看，结合最近市场销售很大程度上表现出了止跌回稳的态势，企业债务问题得以解决，能够轻装上阵，可以看作一个积极的信号，即从市场的止跌回稳到企业的回稳都有积极的表现；反过来，债权人的迅速响应和支持，也体现出了这一重要特征。”
不过，对于出险企业来说，完成境内外债重组并非风险化解的终点。中指研究院提出，“保交楼”作为防风险、稳民生的核心目标之一，仍是房企经营的重点任务，房企还需持续坚持做好交付，提振购房者信心。
对于“保交楼”和经营任务，旭辉一直以来的表现可圈可点。半年报显示，旭辉上半年营收202亿元，截至报告期末，旭辉总资产为2828亿元，净资产572亿元；有息负债总额886亿元，较2023年6月末压降136.6亿元，同比降幅超13%。
“保交楼”方面，尽管行业持续深度调整，旭辉自2024年至9月30日，已交付新房4.1万套，自2022年来累计交付新房超25万套。今年3月，中国房地产协会、上海易居房地产研究院联合发布《2024房地产开发企业交付力TOP20》榜单，旭辉交付力在行业中排名第8。
在土地储备方面，上半年旭辉总未售货值约2760亿，其中一二线城市占比约70%。在北京、上海等核心城市，旭辉还拥有价值约460亿元的持有物业资产，这些坚实的资产基础能使旭辉在市场的波动周期中保持稳定，并为业务持续复苏提供坚实的后盾。
此外，随着2024年以来“白名单”加速推进，旭辉在全国范围已有72个项目入围房地产项目“白名单”，45个项目已获融资支持，其中，太原江山云悦、芜湖鎏金印象、乌市学府尚品等5个项目获取新增融资额度批复。
值得一提的是，旭辉在9月的重组进展公告中表示，公司的长远计划是逐步向轻资产业务模式转型，保留核心资源及能力，以度过中国房地产开发行业的深度调整周期。
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